Cambiarse de casa, ¿sueño o pesadilla?

Cambiarse de casa es algo ilusionante, pero cuando decides dar el paso, te das cuenta de la gran cantidad de gestiones y factores que hay que tener en cuenta para hacer bien las cosas, convirtiéndose en una transacción bastante compleja, lo que puede cambiar la perspectiva inicial, pasando de sueño a pesadilla.

La motivación para cambiarse de casa es variada:

• Ampliar familia.
• Cambio de trabajo.
• Deseo de vivir en chalet independiente (jardín, piscina, +intimidad, sin gastos comunidad, +posibilidad de almacenaje, etc…)
• Vecinos molestos.
• Estar más cerca de la familia o del trabajo.
• Etc…

Cambiarse de casa supone tener en cuenta muchos factores antes de dar el paso, sobretodo económicos, para no tener sorpresas desagradables a futuro, ya que hay que vender la casa actual y comprar la nueva, y sincronizar este proceso no es nada fácil:

 

BÚSQUEDA DE LA CASA IDEAL

A día de hoy la gran mayoría de potenciales compradores hacen un primer filtro mediante las principales plataformas de compraventa y alquiler de viviendas como: idealista, fotocasa o habitaclia.

El motivo no es otro que la comodidad y el evitar perder tiempo visitando casas, puesto que por el reportaje fotográfico se puede realizar una primera criba marcando como favoritas aquellas que nos han enamorado a primera vista. Además, estas plataformas son muy eficientes y completas, puesto que permiten crear alertas por zonas geográficas, características de la vivienda y precio.

 

ESTADO ACTUAL DE NUESTRA CASA A VENDER: HOME STAGING Y/O REFORMAS

Para vender nuestra casa lo antes posible y al mejor precio, debemos de intentar dejarla lo más atractiva posible ante los ojos del comprador.

Dependiendo de la antigüedad y del estado de conservación de la vivienda, necesitará reformas importantes, pequeñas reformas como el baño o cocina, o simplemente pequeños arreglos de mantenimiento como: pintura, puertas, grifos, etc…

Un aspecto importantísimo para vender la vivienda, es la decoración, lo que se conoce como Home Staging, técnica que viene desarrollándose desde la década de los 70 en Estados Unidos y que hemos adoptado recientemente en España.

No hay que confundirlo con la decoración comúnmente conocida, pues esta suele ser al gusto del propietario para vivir en ella, y el Home Staging se trata de decorar la casa para venderla, con el objetivo de agradar a la gran mayoría de potenciales compradores. Sus premisas son utilizar colores neutros tanto para pintura como mobiliario, despersonalización y orden.

Puedes hacerlo tú mismo si te ves capaz y te formas e informas previamente, o contratar los servicios de un home stager, lo cual te ahorrará muchos nervios y ansiedad, pues no es tarea fácil.

Si decides hacerlo por tu cuenta te damos algunos consejos/recomendaciones:

Para informarte sobre el Home Staging te recomendamos el libro de una de las primeras y más reputadas home stagers de España: Decoración Home Staging de Anna Garcia

Respecto a la formación te recomendamos los siguientes cursos:

Home Staging School by Anna Garcia

Custom Casa

Lumina Home Staging

Por último te recomendamos visualizar varios programas que emiten en la cadena Divinity, entre otros el de los famosos y conocidos hermanos Scott, para coger ideas:

• OpenHouse: La casa de mis sueños, Recién reformados, Vender para comprar, Tu casa a juicio y Tu casa a juicio: Vancouver

En caso de desear confiar en un profesional Home Stager:

En la Asociación Española de Home Staging podrás encontrar los servicios del profesional más cercano a tu ubicación.

No obstante, hay gente que piensa que las reformas y reparaciones (aunque sean pequeñas) las tiene que asumir el comprador, y es totalmente comprensible, pero estas personas tendrán que tener en cuenta que tardarán mucho más tiempo en vender su vivienda y que tendrán que bajar el precio de la misma si o si, puesto que el comprador alegará todos estos inconvenientes, que serán un argumento sólido para solicitar una rebaja en el precio.

 

ESTADO DE LA CASA QUE DESEAMOS COMPRAR

Para que no nos den gato por liebre, podemos contratar los servicios de un arquitecto para que nos realice una Informe Técnico sobre la Vivienda que nos ha enamorado, para descartar que no tenga ningún problema de gravedad.

Este informe/estudio suele tener un coste que puede oscilar entre los 350€/450€, dependiendo de los m² de la vivienda.

LISTA DE DESEOS QUE DEBE REUNIR LA CASA A COMPRAR

Es recomendable realizar una lista de deseos de factores imprescindibles que debe de tener tu nueva casa y de otros factores importantes pero no imprescindibles que pueden ser compensados de otra manera.

Ponemos una lista de deseos de ejemplo de una familia con hija de 4 años dónde uno de los cónyuges trabaja desde casa, para cambiarse a una chalet independiente:

Factores imprescindibles

• Máxima distancia del trabajo 30 minutos en coche.
• 4 habitaciones (3 dormitorios + 1 despacho). Los dormitorios deben estar todos en misma planta (1ª normalmente).
• Internet con fibra.
• Colegio deseado cercano para ir andando o a 5/10 min. en coche a lo sumo.
• Ubicado en urbanización con más vecinos residentes todo el año.
• Buenos accesos.
• Vivienda de menos de 10 años o en caso contrario recién reformada íntegramente (incluidas instalaciones de agua, gas y electricidad), para poder entrar a vivir.
• Vivienda de concepto abierto.
• Cocina con isla y mucho mobiliario de almacenaje.
• Con piscina.
• Mínimo 2 baños, uno con bañera y otro con ducha.
• Chalet independiente, descartando adosados y pareados.
• Cambio de casa a 6 meses vista, cuando niña acabe periodo escolar para realizar la mudanza.

Factores importantes

• Calefacción de pellets.
• Piscina vallada.
• Que no se pague comunidad.
• Jardín con poco mantenimiento.
• Garaje para dos coches.

 

AGENCIA INMOBILIARIA

Hay que tener en cuenta que nos cobrarán por dos vías, la inmobiliaria del comprador y nuestra inmobiliaria. El coste medio es aprox. el 3% del precio final de compraventa. A no ser que negociemos con la misma inmobiliaria (normalmente tendremos que ceñirnos a la del comprador), la gestión de ambas transacciones (la venta de la nuestra y la compra de la nueva) lo que ajustará el coste de forma notoria.

No recomendamos prescindir de estos profesionales, pues son operaciones como hemos dicho en varias ocasiones muy complejas, con mucha burocracia y muchos parámetros a tener en cuenta.

Pero ello no significa que nos quedemos con la primera inmobiliaria que encontremos, hay que analizar muy bien el mercado, ver las opiniones de otros usuarios, analizar qué servicios nos incluyen y finalmente que coste nos supone.

 

CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES  

Lo más extendido y recomendado por las agencias inmobiliarias es firmar un contrato de arras penitenciales para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la compra en dicho contrato, como por ejemplo el precio y la fecha. Es una manera de asegurarse que no vas a perder la vivienda de tus sueños.

La cantidad a adelantar es voluntaria, pero se recomienda que cuanto más alta sea mejor para asegurarte que el propietario actual no se la vende a otro comprador. Suele recomendarse adelantar el 10% del precio de compra o una cantidad fija, por ejemplo de 3.000€, aunque como decíamos anteriormente todo es negociable pues es una cantidad a pactar entre ambas partes.

Pero hay que tener en cuenta que el contrato de arras penitenciales tiene un riesgo tanto para el comprador como para el vendedor, puesto que si finalmente en la fecha señalada no se realiza la transacción, el comprador perderá la cantidad adelantada y el vendedor deberá de devolver al comprador el doble de dicha cantidad.

Se puede reflejar en contrato algunas exenciones para evitar ser penalizado, como por ejemplo condicionar las arras a la consecución de la hipoteca.

 

GASTOS E IMPUESTOS

Existen gastos e impuestos tanto para vender como para comprar una vivienda, y en el caso que nos ocupa en este artículo son ambas. Damos por hecho que es con hipoteca porque así es la mayoría de ocasiones.

Al comprar: gastos hipotecarios

Respecto a la compra, recientemente han habido muchos cambios sobre que gastos asume el cliente y cuales la entidad financiera en la formalización de una hipoteca, y ya existen bancos como PIBANK que ofrecen hipotecas donde ellos asumen todos los gastos, incluido el de la tasación, además de no cobrar ninguna comisión de ningún tipo y no condicionar el diferencial a la contratación de seguros. Limitando la financiación al 100% de precio de compra y ofreciendo un diferencial muy competitivo.

Al comprar: impuestos

La sangría mayor y donde surgen los principales problemas es por el impuesto al comprar una vivienda usada (ITP), pues como en muchos otros impuestos, se delega en las Comunidades Autónomas la decisión, en este caso de cobrar entre el 7% y el 10%. En el caso, por ejemplo, de la Comunidad Valenciana se cobra por el ITP el 10%. Matizar, sin profundizar, que existen tipos reducidos para VPO, familias numerosas y jóvenes.

El impuesto de comprar una vivienda nueva es el IVA cuyo coste es del 10%

Resumen al comprar

Se suele recomendar tener ahorrado por lo menos entre el 10% y 15% para la compra de una casa, pues además de tener que asumir gastos e impuestos (impuestos solo en el caso del banco PIBANK) hay que sumar los costes de la inmobiliaria, la mudanza y para pequeñas reparaciones o mobiliario de la nueva vivienda.

Al vender: gastos

Amortización total de la hipoteca: porcentaje a aplicar sobre el capital desembolsado anticipadamente. Suele ser del 0,25%, pero cada uno debe de comprobarlo en su escritura. Por ejemplo si falta por amortizarse 150.000€, el gasto de amortización total será de 375€.

Cancelación registral: suele estar entre los 300€- 1.000€. El coste final depende del capital que solicitamos prestado en su momento.

Notaria y Gestoría: suele estar entorno a los 500€, salvo que se encargue la entidad financiera del comprador para poder escriturar una nueva hipoteca sobre la vivienda.

Certificado de eficiencia energética: obligatorio desde el 1 de enero del 2013. El notario no permitirá formalizar la venta, en caso de no disponer el vendedor de este certificado. Su coste suele rondar los 100€.

Al vender: impuestos

Plusvalía Municipal: recientemente el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales algunos artículos de la Ley que regula este impuesto. A consecuencia de ello, está previsto que se introduzcan cambios en dicha Ley, como que no se deberá tributar en caso de vender con pérdidas o modificar la forma de calcular la base imponible del impuesto. Desde entonces muchos ayuntamientos no cobran en casos de ventas con pérdidas, pero te aconsejamos te informes antes en tu ayuntamiento, pues actualmente podrían cobrártelo y posteriormente recurrirlo, pero si te informas previamente, te evitarás disgustos.

Ganancia Patrimonial (IRPF): En caso de tener plusvalías/beneficios en la venta del inmueble, deberás de tributar por este impuesto sobre la plusvalía obtenida (19% sobre los primeros 6.000€, 21% desde 6.000,01€ hasta los 50.000€ y al 23% a partir de los 50.000,01€).

Existen exenciones para evitar pagar este impuesto como:

Reinversión en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años.

Reinversión en rentas vitalicias vivienda no habitual para mayores de 65 años.

IBI, tasa de basura, etc…: estos impuestos de contribución los debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.

FINANCIACION HIPOTECARIA

Es la principal barrera que trunca las ilusiones de muchas personas para poder cambiar de casa, pues el 99,99% de las entidades financieras (lo reflejen o no en sus webs) como máximo te financian el 100% del valor de compra, quedándose fuera de la financiación los gastos e impuestos, por muy solvente que seas.

Solo si cumples alguna de las siguientes condiciones podrás afrontar el coste económico que supone cambiar de casa:

• Disponer de ahorros.
• Con la venta de tu casa, disponer de un remanente neto tras haber pagado impuestos y gastos de la venta, para poder afrontar los gastos e impuestos y costes adicionales de la compra de la nueva casa.
• Tener otra vivienda en propiedad además de la que vas a vender o que alguien te avale para que te concedan el 100% de valor de compra más gastos, y esto a través de brokers financieros que por su intervención te cobran aprox. el 5% de la cantidad financiada, que lo suelen incluir dentro de la hipoteca.

 

SEGURO DE LA NUEVA CASA

Si no solicitas hipoteca sobre la nueva vivienda, no es obligatorio contratar un seguro de hogar. Sin embargo, en caso de solicitar hipoteca, la Ley Hipotecaria exige contratar un seguro de incendio (se debería modernizar esta Ley puesto que ya no existen seguros de incendios sino de multirriesgos o daños, en este caso de hogar).

Esto no significa que estés obligado a contratarlo con la entidad financiera, pero por desgracia, en la práctica o se obliga a contratar o se condiciona el diferencial de la hipoteca a si contratas con la entidad financiera este seguro además de otros como el de vida, de protección de pagos o incluso un plan de pensiones.

Esto por suerte cambiará por Ley en breve (esperemos que en la práctica también) puesto que existe un proyecto de ley hipotecaria, procedente en origen de una Directiva Europea. Actualmente está en el Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria, pues de momento no está traspuesta en el ordenamiento jurídico español (retraso aprox. de 2 años).

Este cambio legal no permitirá a las entidades bancarias obligar a contratar seguros con ellos para la concesión de hipotecas, por lo que deberán de permitir al cliente contratarlo por el medio que desee.

Para saber si te interesa contratar los seguros con la entidad bancaria por la reducción del diferencial de la hipoteca, te recomendamos leas nuestro artículo Seguros vinculados al diferencial de la hipoteca.